Финансовый гид

Арендная выручка до всех расходов. Для посуточной аренды используется ваша среднегодовая загрузка.

Месячная аренда × 12; посуточно: ставка × 365 × загрузка / 100

Введённые расходы на владение и обслуживание, включая налоги. Погашение кредита сюда не входит.

Налоги + страховка + управление × 12 + прочие в месяц × 12 + прочие в год

Доход после введённых расходов и налогов, до обслуживания кредита. Не зависит от способа финансирования.

Валовый годовой доход − годовые операционные расходы

Деньги после расходов и кредита. Годовой показатель относится к первым 12 месяцам; месячный — среднее за этот год, а не постоянная сумма.

Поток первого года = NOI − сумма платежей месяцев 1–12; средний за месяц = поток / 12

Годовой NOI относительно полной стоимости покупки, ремонта и оснащения. Платежи по кредиту не вычитаются.

NOI / (покупка + ремонт + оснащение) × 100

Арендная выручка относительно полной стоимости приобретения до расходов и кредита.

Годовая выручка / (покупка + ремонт + оснащение) × 100

Поток первого года после кредита относительно ваших первоначальных вложений. Это не доходность самой недвижимости.

Поток первого года / собственные первоначальные вложения × 100

Когда накопленный денежный поток вернёт первоначальные вложения. Каждый платёж берётся из графика; после погашения кредита платежи равны нулю. Перепродажа и рост цены не учитываются.

Первый t, при котором −вложения + Σ(NOI / 12 − платёж месяца) ≥ 0; неполный месяц — пропорционально потоку

Платёж одинаковый при неизменной ставке, кроме корректировки последнего платежа. Сначала больше процентов, затем больше основного долга.

A = P × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ); при нулевой ставке A = P / n

Выберите «Аннуитетный» и откройте график: сравните проценты и основной долг первого и последнего месяцев.

Основной долг погашается равными долями с корректировкой остатка. Проценты начисляются на текущий долг, поэтому платежи уменьшаются.

Основной долг = P / n; проценты месяца = остаток до платежа × годовая ставка / 1200

Переключите тип кредита: посмотрите первый, последний платёж и денежный поток первого года.

Аннуитет: платёж постоянен, последний корректируется до полного погашения. Дифференцированный: равные доли основного долга и проценты на остаток; платёж уменьшается.

Аннуитет: A = P × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ); при r = 0: A = P / n. Дифференцированный: P / n + остаток × r

В модели используется номинальная годовая ставка, поделённая на 12. Это не полная стоимость кредита (ПСК).

r = годовая ставка / 100 / 12

Введите ставку из предложения банка и сравните переплату. Дополнительные комиссии укажите в расходах самостоятельно.

Основной долг — деньги, полученные от банка. Остаток — непогашенная часть после выбранного платежа, без будущих процентов.

Сумма кредита = max(цена покупки − взнос, 0); остаток = предыдущий остаток − погашенный основной долг

В графике выберите месяц: остаток должен уменьшаться и стать нулём после последнего платежа.

Сумма процентов за весь срок кредита. Банковские комиссии и страхование кредита не включены автоматически.

Сумма выплат по графику − сумма кредита

Часть покупки за ваш счёт. Ремонт и оснащение также входят в первоначальные собственные вложения.

Собственные вложения = взнос + ремонт + оснащение

Измените взнос и посмотрите одновременно сумму кредита и Cash-on-Cash.

Сравнивайте арендный доход после операционных расходов с платежами. Высокий доход до кредита не гарантирует положительный поток собственника.

Откройте денежный поток: при отрицательном значении нужны дополнительные собственные деньги для платежей.

Кредит меняет собственные вложения и поток, но не NOI. Cash-on-Cash может увеличиться или уменьшиться; отрицательный поток не означает бесконечную окупаемость, если после погашения остаётся положительный NOI.

Сравните расчёт с кредитом и без него при одной аренде: NOI останется тем же.

Расчёт предполагает оплату всех 12 месяцев. Если ожидается простой, укажите среднюю месячную аренду с его учётом.

Выручка за год = месячная аренда × 12

Введите свою месячную ставку во вкладке «Расчёт», затем сохраните объект.

Суточная ставка умножается на занятые сутки. Среднемесячные показатели — годовой результат, поделённый на 12.

Годовая выручка = ставка за сутки × 365 × загрузка / 100

Переключитесь на «Посуточная», заполните ставку и загрузку. Помесячные значения сохранятся.

Доля занятых суток за условный год из 365 дней. Задаётся вами от 0 до 100%; это не прогноз и не сезонная модель.

Занятые сутки = 365 × загрузка / 100

Попробуйте меньшую загрузку и сравните поток; постоянные расходы останутся.

Процент от посуточной выручки. Если он уже находится в общем бюджете, отметьте «Уже включено», чтобы не прибавлять повторно.

Комиссия = посуточная выручка × комиссия / 100

Введите процент из условий вашей площадки, затем проверьте общие расходы.

Уборка зависит от ориентировочного числа заселений, обслуживание — постоянная месячная сумма. Число заселений не округляется до целых.

Уборка = занятые сутки / срок проживания × стоимость уборки

Если уборка уже включена в прочие расходы, отметьте это в посуточных параметрах.

Среднегодовая загрузка, при которой посуточный NOI достигает помесячного. Учитываются переменные комиссии, уборка и постоянные расходы. У обеих стратегий одинаковый кредит.

(NOI помесячный − NOI посуточный при 0%) / (NOI посуточный при 100% − NOI посуточный при 0%) × 100

Предложения одного типа недвижимости и сделки в выбранном радиусе. Продажа, долгосрочная и посуточная аренда — разные выборки.

Выберите свой объект в «Сравнении», тип сделки и радиус; проверьте адреса аналогов.

Среднее всех подходящих положительных цен. Дорогие выбросы могут заметно влиять на результат.

Среднее = сумма цен / количество цен

Сравните среднее и медиану после фильтрации площади в разделе «Рынок».

Середина отсортированной выборки. При чётном числе цен берётся среднее двух центральных.

Сопоставьте свою ставку с медианой того же типа сделки, а не с ценой продажи.

Границы центральной половины цен в выбранных аналогах. Они помогают увидеть обычный диапазон предложений, но не гарантируют цену будущей сделки.

Индекс = (N − 1) × p; значение интерполируется между соседними ценами

После сужения фильтров проверьте число аналогов: маленькая выборка менее устойчива.

Цена делится только на достоверную положительную площадь. Без площади показатель не рассчитывается.

Цена / площадь; для долгосрочной аренды — ₽/м² в месяц

Переключите статистику на «За м²» и проверьте количество аналогов с площадью.

Объявление показывает запрашиваемую цену. Цена состоявшейся сделки может отличаться; Square77 не подменяет одно другим.

Откройте исходное объявление, уточните условия аренды, налоги и включённые платежи.

Результат зависит от числа доступных объявлений, точности координат, указанной площади и возможных повторов. Отсутствие аналогов не означает, что похожих предложений на рынке нет.

Читайте источник, дату и ограничения возле статистики; не считайте результат официальной оценкой.

Задайте название, адрес, площадь и цену объекта. Адрес можно уточнить вручную.

Заполните «Расчёт» и нажмите «Сохранить объект». Откройте его заново через «Объекты».

Выберите стратегию аренды. Для налогов, страховки, управления и прочих регулярных расходов задайте сумму и период: в месяц или в год. Смена периода не меняет итог расходов.

В «Прочие расходы» добавьте только то, что ещё не учтено в других полях.

Включите кредит, введите взнос, ставку и срок. Выберите тип платежей и откройте график.

Сопоставьте средний поток первого года с платежами конкретных месяцев и остатком долга.

Заполните оба режима, сохраните объект и откройте «Сравнение → Инвестиции».

Сравните NOI, Cash-on-Cash и необходимую загрузку. Отметьте затраты, уже учтённые в общем бюджете.

У сохранённого объекта должны быть координаты. Выберите источник, тип недвижимости, сделку и радиус.

Выделите аналог в списке или на карте и проверьте исходное объявление.

В аналитике откройте «Отчёт». PDF содержит текущую выборку, финансовые показатели и заполненные стратегии.

Сформируйте PDF, откройте или скачайте его. Проверьте дату, ограничения выборки и тип кредита перед отправкой.